新政來了怎么辦

今年3月17日，北京市發布樓市調控新政，明確規定，購買普通二套房的首付比例不低于60%，購買非普通二套房的首付款比例不低于80%；在確定購房套數時，采用“認房又認貸”的原則，政策即時生效。

政策突然出臺，且并未留出緩沖期，房屋買賣糾紛增加，買賣雙方的責任也很難界定。這種情況下，買家賣家該怎么辦？胡光表示，需要分情況對待，首先，如果新政對合同產生重大影響，簡單而言，就是買家貸款無門，借錢無路，傾其所有不能負擔買房費用的情況下，買家可要求解除購房合同。合同解除后，賣方應退還定金和已付購房款，如果賣方因此產生損失，可要求買方分擔。其次，如果新政對合同未產生重大影響，則合同繼續履行，買賣雙方均不得無故解除合同。最后，得看合同中的約定，有些合同明確約定了買家無法取得貸款時，負有自籌資金的義務，有的則未約定，如果糾紛發生，依照合同的既有約定辦理即可。

在現實情況中，樓市政策的變化確實給一些人造成了損失，但于陽春告訴記者，樓市政策并不是影響學區房的唯一政策風險，學區房的特殊屬性決定了其還受教育政策的影響，尤其是學校如何劃片的問題。前者決定能不能買、買不買得起，后者決定買了之后能不能如愿入學。

4月16日，北京市教委發布2017年義務教育階段入學工作意見。隨后，海淀、東城、西城等也陸續發布教育政策。比如，西城、海淀采用“六年一房一學位”政策，如果一套學區房六年內已經使用過入學名額，就不能再作為入學依據。這意味著一旦購買的二手學區房此前入學名額已被占用，那幾年內就不能再次使用。除了各區政策，各所小學的入學政策也在調整中，很多人都在擔憂政策變化將導致購房后無法入學，該怎么辦。

“由于新政剛出，目前還沒接到這類案子，但可以根據雙方合同約定和政策情況作初步分析。”于陽春認為。一方面，合同明確約定了房屋是學區房，在子女入學前學區房不會調整，此時如果發生政策改變，如房屋被劃出學區，買家就有權要求退房，其請求可得到法律支持；另一方面，如果明確約定將子女落戶上學作為合同目的，但未按約定上不了學就可以解約，這時候無論大政策還是小政策的改變導致合同目的無法實現，都不適用情勢變更，此時買方解約的話需要追究其違約責任。

學區房“降溫”

中國教育科學研究院研究員儲朝暉告訴記者，隨著今年北京市各區“幼升小”“小升初”教育政策的發布，不少學校入學方式有所變化，尤其涉及“單校劃片”和“多校劃片”，都可能引起房屋估值變化。所以家長購買學區房一定要理性，更要留意可能存在的法律風險。

所謂單校劃片，是指為一所學校劃定一個區域，只要戶口在這個區域內同時符合房產規定的孩子都可以進入這所學校。多校劃片，是指多個學校劃定一個區域，簡單來說，就是一個小區對應多個學校，戶口在這個區域同時符合房產規定的孩子，入學時可以選擇多個學校中的其中一所報名。如果該所學校報名人數沒有超過其計劃招生數，則照單全收，如果超過計劃招生數，則采用電腦搖號的方式分配名額，未被搖中的學生將被就近安排到區域內其他還有招生計劃的學校。不少專家均認為，隨著各區逐步推進多校劃片，單純依靠買房擇校的辦法將漸漸失效，以此將給高熱的學區房“降溫”。

對于有強烈需求的購房者，胡光建議，要先了解清楚當地的入學政策，購房前向區教育局查詢清楚招生政策，留意學校近幾年的招生范圍，不要盲目輕信開發商和中介的宣傳；在購房前要摸清各個學校對學位的特別規定，一般來說，知名度越高的學校學位越緊張，有的學校學位實行排名制，有的則看優先入戶時間。

在北京市盈科律師事務所律師高紅看來，在簽訂房屋買賣合同前，可要求賣方到戶籍部門查詢出售房屋涉及的所有戶口信息。同時確保房屋交易后，所有相關戶口能夠順利遷出。最好在付清全部房款前確保原戶口遷出，并且明確約定延遲遷出的違約責任。

“另外，除了簽訂房產中介提供的制式合同外，需要另行增加購房目的條款、要求賣方作出承諾，承諾入學名額未被占用，沒有案外人戶口。”高紅說，買方可以在房屋買賣合同中約定關于戶口遲延遷出的違約金條款，督促出賣人履行房屋原戶口遷出義務，并保證該戶口有入學資格，學位并未被占用；也可以在房屋買賣合同中預留一部分房款，待賣方履行了房屋原戶口遷出義務并確認該戶口有入學資格后再支付。（文中當事人均為化名。）