□中證證券研究中心 曹水水

近期市場對房地產的擔憂顯著上升，主要包括房地產投資增速下滑拖累經濟增長和房價下跌將抬升金融風險。基于對城鎮化速度、人口年齡結構的分析，我國住宅周期面臨長期增長拐點，在過去十多年的時間里所經歷的房地產行業繁榮期正在結束，房地產周期驅動的經濟上升動力正在趨弱。

焦點集中于城鎮住房周期，主要原因有兩點：一是從每年農村住宅竣工面積看，從上世紀90年代開始，變化不大，20年復合增速不到2%；二是與城鎮住宅投資相比，農村住宅投資占GDP比重逐漸下降，對GDP拉動力度不及城鎮住宅投資的10%。

城鎮住宅需求主要受城鎮化速度和人口年齡結構影響，就全國而言，這兩類因素所推動的需求已見頂的概率較大。

一方面，常住人口城鎮化速度見頂回落的概率較大。從政策看，《國家新型城鎮化規劃（2014－2020年）》提出的發展目標是常住人口城鎮化率達60%左右。根據規劃所提出的發展目標推算，2014-2020年常住人口城鎮化率每年平均提高0.9%，低于過去五年平均1.3%的提升速度。常住人口城鎮化代表的是對住房的需求。

就經濟規律而言，產業結構變遷帶動人口就業結構改變，從而推動城鎮化。過去5年，我國第一產業比重在10%徘徊不前，扭轉了改革開放以來平均每年下降0.6個百分點的趨勢。非農產業帶動非農就業、非農就業推動城鎮化的邊際效用在下降。這種情況與東亞國家發展模式類似，日韓在二戰后都經歷快速城鎮化和工業化，我國則發生在改革開放后。目前，我國非農產業比重與韓國上世紀90年代相持平，而彼時韓國城鎮化速度正處于峰值。

從鄉村人口年齡結構看，基本能得出鄉村向城鎮轉移人口的絕對數量開始趨勢性下降的結論。利用第五次和第六次人口普查數據，通過測算2000-2010年鄉村向城鎮轉移人口的分年齡數據，會發現20-24歲年齡階段轉移率最高，超過35%，其次為25-29歲、15-19歲兩個年齡階段。如果以第六次人口普查數據為基礎，在不考慮向城鎮轉移情況下，會發現在2010年以后，鄉村15-29歲和20-24歲年齡人口數量均呈現下降趨勢，尤其是20-24歲更為明顯。

另一方面，人口年齡結構暗示城鎮居民婚房需求已處于頂部。人口結構對住房需求的影響，主要體現為適婚年齡人口對住宅的需求。我國目前的人口結構與日本1990年左右相似，考察我國20-24歲年齡人口，就全國而言適婚年齡人口高峰正在過去。從日本的經驗看，日本住宅新開工高峰分別在1970年前后、1990年前后，分別對應著20-24歲年齡人口的高峰。

具體到核心城市和三四線城市，兩者分化可能延續。由于新增城鎮人口和適齡結婚人數見頂，三四線城市房地產市場的發展很可能已見頂；核心城市由于平均結婚年齡顯著推遲、資源集中吸引大量外來人口，住宅景氣可能將維持一段時間。

從日韓經驗看，我國住宅投資占GDP比重繼續提升空間比較有限。戰后日本經濟經歷高速增長，期間住宅投資占GDP比重持續爬升，最高點出現在1970年初，水平大約在8%至9%，隨后這一比重開始持續下降；韓國住宅投資占GDP比重的高點出現在1990年左右，水平大約也在8-9%，隨后同樣出現趨勢性回落。

自1997年以來，我國住宅投資占GDP比重持續上升，到2013年已達8%。在日韓數據中實際上包括一部分房地產企業銷售利潤，而我國的口徑僅包括房地產企業開發成本。假設給予10%的利潤率，那么2013年我國住宅投資占GDP比重已達9%，與日韓住宅投資占比的高點已經持平。

日韓經驗對我國具有參考意義，住宅投資占GDP比重趨勢向上的概率和空間均非常有限，預期城鎮住宅投資擴張所代表的房地產行業繁榮周期正在結束。