【摘要】近年來，越來越多的城市提出CBD概念，許多城市將CBD建在新區，但是新區與老區發展目標不一致、定位雷同、資源競爭和產業分離等問題一直困擾著一個城市的發展。文章通過對CBD新區進行SWOT分析，并以杭州錢江新城和鄭州鄭東新區CBD為例，研究CBD老區與新區發展過程中的矛盾性和共生性，并結合區域經濟學理論為CBD老區與新區協調發展提出探索性的建議。

【關鍵詞】CBD　老區與新區　SWOT分析　協調發展

【中圖分類號】F0     　　　　　　【文獻標識碼】A

中央商務區（Central Business District，簡稱CBD）作為城市空間結構的重要組成部分，對城市的經濟發展和科學管理具有重要意義，CBD的建立有利于提升整個城市乃至整個地區的活力。據統計，我國已有40多個城市提出建設CBD的規劃。其中，一部分城市的CBD并沒有經過具體設計，而是在原有區域上自發形成的，如西安長安路CBD、福州鼓樓區CBD和杭州武林區CBD等；還有部分城市經過綜合考慮將CBD建在新區，進行整體的規劃開發建設，如上海陸家嘴、深圳福田區、貴陽觀山湖區、南寧五象新區、南昌紅谷灘區等。一方面，CBD新區是老區的繼承與發展，它們擁有共同的文化基礎和外部優勢；另一方面，新區在一定程度上也摒棄了老區發展的弊端，向國際化大都市CBD邁進。

城市CBD新區與老區現狀研究

城市CBD新區與老區建設現狀。CBD是一個城市的經濟中心地區，選址至關重要，需要有得天獨厚的地理位置、足夠的區域影響力、發達的交通設施和良好的市場基礎。對于在原有區域建設CBD的特大城市而言，只存在規模的設定和空間擴展方向的選擇問題。但是對于CBD新區而言，選址的合理與否直接關系到整個CBD區域開發建設的成敗。因此，在CBD新區選址時，需要注意歷史延續性、現實發展條件和未來發展趨勢的統籌協調，注意CBD自然景觀和人文景觀的和諧。

將城市的CBD建在新區是有一定的難度和風險的。新區在建設初期時人口流動量小，商業不發達，會有一段時間的空置期，如何匯聚人流和物流是一個難題。若老區在商務、零售業等方面已具有一定的規模和知名度，且完全具備建設CBD的條件，建設新區反而會削弱老區原有的優勢，同時會分散政府資金，形成城市“雙CBD”或“無CBD”的窘狀。因此，建設CBD不能盲目選址，需要根據城市的整體規劃，合理確定CBD規模和具體地址。表1為國內外著名城市CBD所在區域。

表1：國內外著名城市CBD所在區域

城市CBD選在新區的原因。首先，緩解中心城區壓力。隨著經濟的快速發展，一些城市的中心城區已不能滿足城市整體發展的需要。且現在“大城市病”越來越嚴重，尤其是CBD，顯現出交通擁擠、地價高漲、人口密集、住房緊張的狀況。同時，政府機關、公司總部在商業中心區高度集中，中心區域已高度負荷。為了緩解中心城區的壓力，部分城市將CBD建在新區。例如，日本新宿就是東京市政府為了減少東京都心密集度而建設的城市副中心之一，并利用地下空間的開發有效緩解了地上設施的壓力。

其次，保護原有的歷史建筑和城市風貌。一些老城區極具文化特色與歷史內涵，如果對老城區進行改造，很可能破壞原有的文化底蘊，得不償失。同時，老城區古建筑的拆遷改造涉及一系列行政審批、補償安置問題，也會給新區的建設帶來一定的麻煩。例如，巴黎拉德芳斯就是為了保護古城風貌，而另辟新城用于建設現代化的巴黎，且與巴黎的傳統風貌形成鮮明的對比。巴黎的老城區空間較為狹窄，且高樓林立，但有許多有價值的文物古跡，不宜拆除。建造新城不僅能完好地保護巴黎老城，還能更好地體現現代設計理念。

再次，減少建設初期啟動資金的投入。老區CBD是原有的城市中心，一般都是商業繁榮、人口集中、地價高漲的區域。如果進行拆遷，需要大量的初始啟動資金。而地方政府財力有限，在進行初始預算時，啟動資金相對較少。例如，上海CBD的啟動資金只有3000萬元，不足以維持龐大的CBD項目，而將CBD選在新區，有利于減少大量的土地成本，節省的資金可以對CBD基礎設施和項目的建設做出進一步的規劃，保障整個CBD項目的平穩開發。

最后，致力于打造城市新名片。隨著特大城市參與區域性、國際性活動的不斷增多，商務性活動也日漸頻繁，特大城市需要以全新的姿態在國際上亮相。而CBD由于匯聚了諸多國際性機構和跨國企業的總部，自然也成為城市的焦點，CBD新區的建設應運而生。在新區的規劃建設中，可依據城市的國際需求，致力于打造城市新名片。另外，如今每個城市都在努力塑造自身的特色，通過各種宣傳活動大力招商引資，以便在激烈的競爭中占得一席之地，新區CBD的開發建設可謂是城市非常“出彩”的宣傳亮點。

CBD新區與老區布局結構的幾種模式。第一種，新區與老區CBD呈對稱分布。部分城市新區與老區CBD位置對稱，處在主交通要道或是主建筑物兩側。地方政府考慮到發展的協調性、資源的共享性和文化歷史的傳承性，將新區CBD建設在與老區對稱的位置。（如圖1所示）

圖1：新區與老區CBD對稱分布圖示

第二種，在舊城區邊緣形成新區CBD。在CBD的演變過程中，一部分新區的興起是緊鄰老區發展起來的。政府在規劃方案中，考慮到了老區對新區的輻射帶動作用；同時，由于文化滲透等因素，一些城市將CBD新區確定在老區邊緣。以廣東CBD為例，在城市機制的作用下，CBD新區自發在舊城區邊緣形成，并圍繞老區高級涉外酒店形成寫字樓區，主要服務于高級別第三產業和企業性辦公，與以零售業為主體的老區形成明顯的功能互補。因此，廣東CBD新區與老區在空間結構上呈分區發展，在功能內涵上也各有差異。（如圖2所示）

圖2：舊城區邊緣形成新區CBD結構圖示

第三種，重新規劃設計，遠離舊城區CBD。也有一部分CBD新區與老區在位置上并沒有相鄰，也沒有明顯的區域對稱，這也是為了擺脫老區發展的區域弊病。大部分CBD老區沒有合理科學的規劃，在空間承載力、資源承載力、環境承載力、經濟承載力和社會承載力方面都處于下降態勢。遠離CBD老區，重新建設新區，也有利于整個城市的重新定位。如上海CBD就是以“國際經濟、金融、貿易中心”為發展目標，契合上海“面向世界、服務全國、聯動長三角”的現代化國際大都市目標，有計劃地改造和建設了浦東新區，并成立了陸家嘴金融貿易區開發公司。（如圖3所示）

圖3：新舊CBD區域距離較遠的布局結構圖示

CBD新區發展的SWOT分析及定位選擇

SWOT分析方法在戰略決策和可行性分析中具有廣泛的用途。通過宏觀化處理，也可以用來分析區域發展和模式定位問題。一個地區通過不斷改變自身要素的配置方式，逐漸強化比較優勢。CBD新區在開發建設過程中，有優勢，有機遇，也有一定的劣勢，同時面臨著外部的威脅。（如圖4所示）

圖4：CBD新區SWOT分析圖

CBD新區的發展優勢。大致概括為三個方面：區位優勢、地理空間優勢和自然資源優勢。從區位優勢來看，新區一般臨海、臨湖或臨河，或是交通樞紐，或是輻射力強，例如，深圳福田區背靠蓮花山和銀湖山，且面向大海，是CBD新區的最佳選址。在地理空間方面，新區的選址一般都是經過整體規劃設計，經過反復比較選出的最優方案，綜合考慮了地區因素、市場因素、商圈因素、物業因素和交通因素，是未來城市的中心區域。在自然資源方面，新區土地資源可利用率較高，擁有較充裕的水資源；另外，由于新區采用了現代化的規劃設計，綠植覆蓋率相對較高。這些都是CBD新區的核心競爭力。

CBD新區的發展劣勢。相對于老區，CBD新區的劣勢也是顯而易見的，可以從產業基礎、市場定位和人力資源三方面進行分析。在產業基礎方面，CBD新區在最初建設時，可能只是一片毛地，也可能是堆砌著破舊廠房的荒地，或是前期未受到政府的足夠重視或開發不足，因此致其產業基礎薄弱，且缺乏合理的產業布局。在市場定位方面，雖然CBD在最初選址時擁有較好的市場基礎，但是經過一系列的開發建設及人流、物流的涌入，能否保持市場的群體基礎還是一個值得商榷的問題。在人力資源方面，CBD新區在開始建設時也是不占優勢的，CBD新區的規劃建設需要幾年、十幾年甚至更長的時間，對一個城市的大多數人來說只是一幅美好的藍圖，雖然充滿機會，但風險也很大。

CBD新區的發展機遇。從政策上來看，CBD新區是政府著力打造的城市新名片，在基礎建設、項目開發、招商引資和人才引進方面都有一定的優惠力度，對符合CBD整體發展規劃的產業也有相應的獎勵政策。以天津濱海新區為例，早在2008年國務院就正式批復了《濱海新區綜合配套改革試驗方案》，鼓勵和支持濱海新區進行金融改革和創新。如今，在京津冀一體化戰略的大形勢下，京津冀地區的CBD對推動三地的協同發展具有至關重要的作用。2015年3月20日，《中國商務中心區發展報告No.1（2014）》指出，加強三地CBD合作是推動京津冀協同發展的重要切入點，這符合各地區的發展訴求和發展方向，有利于激發各地政府的積極性，打破三地區存在的“低水平合作瓶頸”，對于天津CBD的發展是一個巨大的機遇。

CBD新區的發展威脅。CBD新區的威脅主要來自外部因素。首先是其他鄰近城市CBD的威脅，許多特大城市都在積極打造CBD，更是將CBD的主要發展領域作為未來城市的發展方向，這其中就涉及多方面的競爭，如資源的占有、人才的搶奪和項目的招拍掛等。其次是城市其他地區的威脅，以廣州CBD珠江新城為例，廣州整體商業發展格局為“一核兩軸雙廊六主題”，天河商圈等對廣州經濟的發展也做出了許多貢獻，通過多元化的打造，共同推進廣州經濟的發展。但是，相對于CBD本身而言，其他地區的迅速發展也是一個威脅。最后是CBD老區的威脅，這種威脅與來自城市其他地區的威脅一樣，筆者將在后文中詳細論述。

CBD新區與老區在發展過程中出現的問題

CBD新區與老區發展目標不一致。CBD新區的建設是基于老區的，因此與老區具有緊密的聯系，一些重要的規章制度應與老區協調一致，以免產生摩擦。但是一些新區忽略了這一點，與老區的發展目標不一致，導致新區發展緩慢。例如，一些新區為了追求經濟發展的效率，對環境保護重視程度不夠，違反了環保部門的相關規定，不僅對老區形成環境壓力，也會影響CBD新區建設的整體進程。還有些新區只顧自身利益，違反市場原則，暗箱操作招標投標，大肆招商引資，不僅有損整個城市的形象，在一定程度上也不利于老區的發展。

CBD新區與老區定位類似，功能雷同。部分CBD新區的設計沒有明確的定位，雖然在空間上與老區相分離，但在功能上卻與老區趨同，沒有形成新區的產業特色，仍然延續了老區區域發展的弊端，無法帶動整個區域的經濟發展。這就造成了極大的資源浪費，也給地方政府帶來了財政和管理方面的困難。同時，由于部分新區基礎建設和配套設施并不完善，造成了部分員工“工作在新區，居住在老區”的局面。

CBD新區與老區存在資源和建設資金的競爭。CBD新區的開發與建設，有的依托于老區的產業基礎，有的依托于特色產業的聚集，有的沒有任何產業基礎作為依托，需要整體規劃設計、招商引資。這就勢必需要大量的財政資金和人力物力的投入。而地方財政是有限的，為新區建設投入較多，就會在一定的程度上影響老區的發展，導致老區發展停滯。同時，當新區建成時，會涉及產業遷移等一系列問題：有核心競爭力的企業是繼續留在老區還是遷往新區；環境污染較重的產業該如何處置；新入駐的企業如何選擇最優位置。因此，新區與老區存在著資源和資金方面的競爭。

CBD新區與老區的發展各自獨立，產業分離。雖說CBD新區與老區的功能定位在最初規劃時就應有所差異，但是它們的發展是緊密相關的。只有新區與老區共同發展，才能不斷提升整個城市的綜合競爭力。CBD新區的建設應借鑒老區的經驗：如何快速融集資金；各項目如何最優化投融資模式；如何使得新區更具吸引力從而吸引外來資本。同時，要吸取教訓，少走彎路，提高建設效率。

CBD新區與老區協調發展分析

杭州錢江新城CBD—新城舊城錯位發展。根據城市總體發展設計，杭州將改變以舊城為核心的團塊規劃布局，轉變為以錢塘江為軸線的網絡化組團式布局，使杭州從“西湖時代” 走向“錢塘江時代”。為了反映杭州顯著的地域特色和深厚的文化內涵，避免出現千城一面的景象，錢江新城最初的定位就是錯位發展，建設開放、大氣、豪邁的錢江新城，使得西湖、錢塘江各具特色。

杭州市政府在CBD的規劃、建設和發展過程中起著主導作用。為實現構建現代化大都市的發展規劃，杭州市政府由最初的“拆舊城、建新城”構想轉變為“保老城，建新城”的發展模式。在“保老城”上實施了西湖綜保工程、西溪綜保工程及運河綜保工程等諸多重大項目，有效地保護了杭州的文化底蘊和歷史積淀。在加快錢江新城建設的同時，帶動周圍地區經濟的快速發展，從而引導城市人口向東南方向轉移，推動城市由單中心向多中心演變。實現老城與新城的良性互動，使得歷史文化名城與現代化建筑和諧共生。

另外，在整體交通布局上，錢江新城十分注重核心區域路網的布置，實現了與老城區、錢塘江南岸交通連接的便利性。雖然在杭州城市內部存在著新城與老城的競爭與資源爭奪問題，但新城與老城發展方向不同，在競爭中合作，在合作中競爭，最終實現了共贏。

鄭東新區CBD—新舊城區同一軸線共生。鄭州作為全國重要的交通樞紐之一，商業發展迅速，流動人口劇增，老城區已不能承載居民生活需要以及經濟文化發展的需求，因此，在緊鄰老城區的東邊建設高起點的新城區。平地起新城，如今，一座超前規劃的現代之城、生態之城、宜居之城、繁榮之城已成為河南的地標。

鄭東新區的CBD設置在舊機場遺址處，新舊城區通過五條東西貫通道路連接。鄭東新區委托日本黑川紀章建筑設計事務所對CBD進行整體規劃，該規劃將新陳代謝城市、環形城市、共生城市的理念充分應用于鄭東新區總體發展規劃中，提出了連接新舊CBD的西南—東北軸線，這一構思成為整個規劃的精華所在。同時，在規劃設計新區時，鄭東新區也充分考慮到了老城區古商城遺址的保護問題，最大程度地保留了原有的風貌。為了促進CBD新區的發展，當地政府動員老城區中的單位、機構，尤其是金融機構入駐新區，不僅大大緩解了老城區的壓力，也為新區創造了活力。同時，為了加大筑巢引鳳的力度，省政府也由老區遷至新區辦公。

鄭東新區城區的建設一定程度上帶動老城區的改造，而老城區的改造有益于新城區的發展和環境質量的提高，這體現了傳統與現代、城市與自然的和諧共生。新區與老區血脈相連，不斷強化交互作用，互存互融，共同繁榮。

CBD新區與老區協調發展的建議

特大城市若想走向國際化，CBD新區和老區的協調發展是必不可少的。如果只重視新區的發展，那么過去傾一城市之力所建成的老區的歷史積累成果就會付之東流，老區的優勢也會慢慢消失殆盡；如果過分重視老區的發展，那么新區在短時間內就無法集各方之力發展第三產業和現代服務業，無法形成產業聚集區，也會逐漸被其他城市趕超。筆者基于區域發展理論為CBD新區與老區的協調發展提出探索性建議。

合理定位，各具特色—區域發展的地域分工理論。CBD新區和老區的定位是不同的。對于CBD新區而言，應集中金融保險業、現代服務業以及高檔零售業等最具活力的產業；老區可以著重發展旅游、文化和傳媒等體現城市特色的產業。新區可以定義為經濟中心和國際交往中心；老區可以定位為政治中心和文化中心。這樣，在招商引資方面不至于形成惡性競爭的局面。另外，新區和老區的建筑也應體現各自的風格，展現現在與未來的共生，老區不應一味追求高樓大廈，可以在原有的基礎上修繕改造；新區的建筑在融合現代化元素的基礎上，也要與城市的整體格局相匹配。新區與老區利用自身的比較優勢，使區域資源得到最優利用。

有條不紊，互相帶動—區域發展的梯度理論。可以先集中資金建設新區，投資于新區的土地開發、基礎設施建設，吸引實力強勁的企業入駐，將籌集到的部分資金用于改造老區，例如，特色建筑的修繕、文化的宣傳與交流等。待新區經濟穩定后，還可以在新區安排一些保障住房，用來轉移老區居民。老區的建筑開發公司也可以承接新區的項目，為新區的開發建設做貢獻，同時也可以不斷壯大自身的實力，這是符合區域發展的梯度理論的。在這里，視CBD新區處于高梯度地區，CBD老區為低梯度地區，新區首先應用新技術，率先發展，而隨著時間的推移，逐步從高梯度地區向低梯度地區轉移，區域間差距逐步縮小，最終實現新區與老區經濟分布相對均衡。

加強交流，優勢互補—區域發展的輻射理論。CBD新區與老區是一個城市中位置最核心、資源最集中、人才最密集、科技最發達的兩個區域。兩個區域不宜各自獨立發展，而應緊密聯系，相互溝通。老區具有先天的優勢，各個方面都相當成熟，具有產業優勢、市場優勢和人才優勢；新區具有巨大的發展潛力，開發建設資金不斷涌入，具有資本優勢、信息優勢和傳播優勢。老區已經形成規模經濟，新區的各個項目也逐漸啟動。新區與老區應加強交流，研究各自的發展模式，為后續的發展提供經驗。新區與老區合理分工，雙向輻射，提高資源的配置效率，達到優勢互補、共同發展的目的。

改善交通，合作共贏—區域發展的合作理論。加強新區與老區的合作，關鍵因素是軌道交通的建設和利用。CBD新區與老區人流量較大，高效、便捷的交通體系對于加強區域合作至關重要。有些城市新區與老區相隔較近，需要標識牌加以引導，或是直接通過城市主干道連接；對于新區與老區相隔較遠的城市，則需加大軌道交通建設的投入，如地鐵和城市輕軌等，從而實現新區與老區之間便捷的交通體系，為新區與老區的合作創造條件。

（作者分別為首都經濟貿易大學特大城市經濟社會發展研究院副院長、北京市哲學社會科學CBD發展研究基地執行主任、教授，首都經濟貿易大學金融學院碩士研究生；本文系北京市哲學社會科學“十二五”基金項目“北京CBD定福莊傳媒走廊產業集群升級研究”成果，項目編號：14JDJGB001）

責編/韓露（實習）