尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位專(zhuān)家學(xué)者，朋友們：

大家下午好！

我是來(lái)自廈門(mén)安居控股集團(tuán)的汪曉林。

向海圖強(qiáng)擔(dān)使命，奮楫追夢(mèng)正當(dāng)時(shí)。作為廈門(mén)國(guó)企集團(tuán)的代表之一，非常榮幸參加今天的論壇，學(xué)習(xí)了國(guó)資國(guó)企深化改革的先進(jìn)理論和優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)做法，分享廈門(mén)特區(qū)國(guó)企在資產(chǎn)盤(pán)活方面的實(shí)踐和體會(huì)。非常感謝活動(dòng)的主辦方人民日?qǐng)?bào)、人民論壇雜志社、明源不動(dòng)產(chǎn)研究院等單位的支持與厚愛(ài)，提供這樣的交流學(xué)習(xí)平臺(tái)，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，助力國(guó)資國(guó)企高質(zhì)量發(fā)展。

今天我分享的主題是：打好資產(chǎn)盤(pán)活“組合拳” 啟動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)“新引擎”——廈門(mén)安居控股集團(tuán)“一盤(pán)二活三化四行動(dòng)”推動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的實(shí)踐，希望通過(guò)我們的分享，為全面推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化偉大事業(yè)提供一些有益的探索和思考。

一、深刻認(rèn)識(shí)到盤(pán)活存量資產(chǎn)是社會(huì)責(zé)任、企業(yè)所需、民生所系，是高質(zhì)量發(fā)展的必由之路

悠悠萬(wàn)事，民生為大。住房問(wèn)題事關(guān)民生福祉。習(xí)近平總書(shū)記強(qiáng)調(diào)，黨和人民把國(guó)有資產(chǎn)交給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員經(jīng)營(yíng)管理，是莫大的信任。完善中國(guó)特色現(xiàn)代企業(yè)制度，弘揚(yáng)企業(yè)家精神，支持和引導(dǎo)各類(lèi)企業(yè)提高資源要素利用效率和經(jīng)營(yíng)管理水平，履行社會(huì)責(zé)任，發(fā)揮好市場(chǎng)機(jī)制作用，創(chuàng)造更加公平、更有活力的市場(chǎng)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)資源配置最優(yōu)化和效益最大化。黨的二十屆三中全會(huì)明確提出：“加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。”9月26日，習(xí)近平總書(shū)記在中央政治局會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。黨和國(guó)家對(duì)住房事業(yè)和存量資產(chǎn)盤(pán)活提出了新要求，指明了工作方向，創(chuàng)造了有利契機(jī)。廈門(mén)安居控股集團(tuán)正是基于對(duì)黨和國(guó)家政策方針的理解，把住房存量資產(chǎn)盤(pán)活開(kāi)發(fā)利用列為集團(tuán)的重大發(fā)展戰(zhàn)略，融入廈門(mén)城市發(fā)展大局之中，以“使命不變”和“觀念之變”統(tǒng)籌辯證地謀劃推進(jìn)資產(chǎn)盤(pán)活，走出一條具有安控特色的轉(zhuǎn)型升級(jí)之路，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的高度統(tǒng)一。

（一）使命不變：勇立潮頭筑夢(mèng)，勇?lián)貐^(qū)使命。廈門(mén)安居控股集團(tuán)的前身是廈門(mén)住宅集團(tuán)，2006年，廈門(mén)市委市政府把全市四家重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)公司合并一起組建成立。2022年，廈門(mén)市委市政府又把安居集團(tuán)（廈門(mén)另一國(guó)企集團(tuán)）并入住宅集團(tuán)，形成了目前的廈門(mén)安居控股集團(tuán)。集團(tuán)是以保障性住房和商品住宅為雙引擎，工程建設(shè)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、城市服務(wù)為配套的五位一體城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，是廈門(mén)安心居美麗夢(mèng)想的成就者。在市委市政府領(lǐng)導(dǎo)下，我們構(gòu)建了“一張床、一間房、一套房”多層次全鏈條保障性住房租售供應(yīng)體系，為市民群眾提供保商房、人才房、保租房、公租房、中低收入租賃房等五類(lèi)保障性租售住房，有效解決了在廈7萬(wàn)多個(gè)家庭、約15萬(wàn)人次的住房困難和生活配套問(wèn)題。多年來(lái)，我們累計(jì)完成城市土地成片綜合開(kāi)發(fā)約30平方公里、各類(lèi)建筑3500多萬(wàn)平方米、商品房開(kāi)發(fā)1000多萬(wàn)平方米，商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理130多萬(wàn)平方米，旗下城市服務(wù)集團(tuán)（物業(yè)集團(tuán)）在管面積達(dá)2100萬(wàn)平方米，服務(wù)項(xiàng)目達(dá)208個(gè)。我們將在城市開(kāi)發(fā)建設(shè)、跨島發(fā)展、民生保障等方面擔(dān)當(dāng)作為，發(fā)揮國(guó)企主力軍作用。

（二）觀念之變：從“守?cái)傋印⑦^(guò)日子”到“闖路子、創(chuàng)點(diǎn)子”。近年來(lái)，集團(tuán)深入貫徹落實(shí)國(guó)企深化改革要求，主動(dòng)轉(zhuǎn)變觀念，主動(dòng)作為，變“守?cái)傋印⑦^(guò)日子”的思維模式為“闖路子、創(chuàng)點(diǎn)子”。一是成功發(fā)行中金廈門(mén)安居REIT項(xiàng)目，成為福建省首單公募基礎(chǔ)設(shè)施REIT，是國(guó)內(nèi)首批3只保障性租賃住房REITs之一，目前也是福建省唯一的REITs公共資產(chǎn)證券化平臺(tái)。二是創(chuàng)新配租方式。面對(duì)保障房配租流程長(zhǎng)、配置手續(xù)繁瑣、保障對(duì)象獲得感不強(qiáng)等突出問(wèn)題，集團(tuán)從批次配租轉(zhuǎn)向主動(dòng)服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，在市委市政府支持下，于2024年5月將市級(jí)空置公租房圍里公寓調(diào)整為大學(xué)生免費(fèi)求職公寓。這是全國(guó)單體規(guī)模最大（首批房源共670套房源，2010張床位）、入住條件最寬松（大專(zhuān)或本科畢業(yè)后3年內(nèi)，注冊(cè)申請(qǐng)獲得身份確認(rèn)后當(dāng)天即可入住）、免費(fèi)住周期最長(zhǎng)（可累計(jì)住滿12個(gè)月）的大學(xué)生求職公寓。運(yùn)營(yíng)半年來(lái)，項(xiàng)目累計(jì)入住求職大學(xué)畢業(yè)生近萬(wàn)名。

二、打好“一盤(pán)二活三化四行動(dòng)”組合拳，激發(fā)高質(zhì)量發(fā)展新動(dòng)能，為中國(guó)式現(xiàn)代化探索試驗(yàn)探路先行

安居控股集團(tuán)堅(jiān)持盤(pán)活資產(chǎn)的基本在“盤(pán)”，要義在“活”，關(guān)鍵在“路徑”，最終看“行動(dòng)”，以“一盤(pán)二活三化四行動(dòng)”為組合拳，真抓實(shí)干、探索前行。

（一）一盤(pán)：盤(pán)清“家底”，更好服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展。截至目前，集團(tuán)保障性租賃房源10萬(wàn)套（含在建2.6萬(wàn)套），已出租5.4萬(wàn)套，出租率76%（不含在建）；保商房（人才房）2萬(wàn)套，已銷(xiāo)售約9000套，去化率47%，；其它房源（在建或待售）8500套，總計(jì)約13萬(wàn)套。近兩年來(lái)，主動(dòng)承接近150億元財(cái)政資產(chǎn)。雖然我們經(jīng)歷了資產(chǎn)巡察工作，也基本摸清了資產(chǎn)家底。但是對(duì)于出租效率、租金坪效、資產(chǎn)價(jià)值、增值服務(wù)等的研究提升還有較大的空間。今年我們?cè)俅稳鎲?dòng)盤(pán)查資產(chǎn)家底工作，以產(chǎn)權(quán)人為主責(zé)，對(duì)出租型資產(chǎn)、出售型資產(chǎn)、股權(quán)資產(chǎn)、債權(quán)資產(chǎn)和各種原因遺留下來(lái)的低效資產(chǎn)進(jìn)行分類(lèi)處置，分別設(shè)計(jì)出最佳處置方案，增加產(chǎn)權(quán)所有人對(duì)委托管理的選擇權(quán)，推動(dòng)內(nèi)部業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)，深度挖掘資產(chǎn)價(jià)值，加速變現(xiàn)低效資產(chǎn)。

（二）二活：思路鮮活、方法靈活，勇闖改革新天地。在市委市政府支持下，全力打通閑置安置房、安商房轉(zhuǎn)商品房的路徑，推動(dòng)閑置剩余的安置房、安商房重新盤(pán)活，有效緩解地方財(cái)政壓力，提升了資產(chǎn)價(jià)值。打造優(yōu)質(zhì)專(zhuān)業(yè)化商業(yè)資產(chǎn)管理平臺(tái)，比如我們旗下的安控資運(yùn)公司運(yùn)營(yíng)管理著集團(tuán)自有的550余處近26萬(wàn)平米的各類(lèi)商業(yè)資產(chǎn)，而另一家舊城保護(hù)開(kāi)發(fā)公司又受托管理著500余處10萬(wàn)平米的國(guó)有資產(chǎn)（近期擬轉(zhuǎn)讓我司），基此我們打通這兩家資產(chǎn)公司間房產(chǎn)配套商業(yè)資源和招租招商客服平臺(tái)，推動(dòng)資源共享、客戶共享、渠道共享，以績(jī)效為導(dǎo)向的賽馬形式鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，提升資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益。

為提高配租效率，我們堅(jiān)持把向企事業(yè)單位配租的集體宿舍型公租房穿透為向個(gè)人出租，個(gè)人只要持單位的證明及社保繳交證明即可申請(qǐng)市級(jí)公租房，同時(shí)簡(jiǎn)化配租流程，從過(guò)去的兩個(gè)月配租時(shí)間縮短為一天，實(shí)現(xiàn)當(dāng)天申請(qǐng)、當(dāng)天出審核結(jié)果、當(dāng)天選房入住。

（三）探索資產(chǎn)盤(pán)活“三化”新路徑

1.資產(chǎn)證券化：通過(guò)發(fā)行保障性租賃住房REITs拓展退出渠道。2022年8月31日，中金廈門(mén)安居REIT在上交所成功首發(fā)，首發(fā)規(guī)模13億，實(shí)現(xiàn)凈募回資金近8億元；近兩年來(lái)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)出租率始終超過(guò)99%、租金收繳率連年達(dá)到100%，年平均分派率超過(guò)4.4%，項(xiàng)目被上交所“好人計(jì)劃”認(rèn)定為重點(diǎn)扶持的標(biāo)桿項(xiàng)目。政策支持、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)與中介機(jī)構(gòu)、內(nèi)部決策機(jī)制、良性運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)是成功發(fā)行REITs的關(guān)鍵。打通了保障房資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)“投、融、建、管、退”的閉環(huán)，拓寬了國(guó)有專(zhuān)營(yíng)企業(yè)投資運(yùn)營(yíng)保障房的融資機(jī)制。今年8月31日，中金廈門(mén)安居REIT發(fā)布公告，擬擴(kuò)募購(gòu)入廈門(mén)安居旗下的保障性租賃住房——林邊公寓和市級(jí)公租房——仁和公寓資產(chǎn)。這是《國(guó)家發(fā)改委關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資依托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》發(fā)布后，首只公告“混包擴(kuò)募”的項(xiàng)目，為集團(tuán)旗下近200億的公租房資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化打通了道路。

2.運(yùn)管一體化：用運(yùn)管一體化模式打造星級(jí)社區(qū)服務(wù)。過(guò)去幾年，集團(tuán)旗下保障性租賃住房的出租率雖然較高（集中式公寓達(dá)到98%），但政策性較強(qiáng)的市級(jí)公租房出租率低，一時(shí)難以突破。同時(shí)，項(xiàng)目的物管和運(yùn)營(yíng)兩只隊(duì)伍分設(shè)，住房、商業(yè)、車(chē)位三類(lèi)資產(chǎn)多頭管理，導(dǎo)致人工成本高、客戶體驗(yàn)割裂等問(wèn)題。為破解上述難點(diǎn)痛點(diǎn)，今年6月份以來(lái)，我們?cè)?個(gè)項(xiàng)目試點(diǎn)成功的基礎(chǔ)上，在10個(gè)租賃住房項(xiàng)目推行酒店式運(yùn)管一體化模式，參照品牌連鎖酒店做法，以區(qū)域公寓門(mén)店為載體，以項(xiàng)目經(jīng)理（店長(zhǎng)）負(fù)責(zé)制為抓手，構(gòu)建專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，強(qiáng)化業(yè)財(cái)結(jié)合的預(yù)算管理和績(jī)效管理，打造星級(jí)服務(wù)品牌，創(chuàng)新保障性租賃住房運(yùn)管一體化模式。該創(chuàng)新模式受到頭部企業(yè)高度認(rèn)可，雙方正在洽談業(yè)務(wù)合作、團(tuán)隊(duì)合作等相關(guān)事宜。

3.產(chǎn)品多元化：全國(guó)首創(chuàng)“一購(gòu)一租兩套房，一個(gè)小區(qū)兩個(gè)家庭四世同堂”的居住新模式。為有效解決多代人共同居住在同一個(gè)城市的各種痛點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)子女與父母“分而不離”的理想居住模式。目前，集團(tuán)正積極研究創(chuàng)新型產(chǎn)品，推動(dòng)商品房與適老型租賃住房結(jié)合的項(xiàng)目形態(tài)及供地方式，在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，按照商品房與適老型保租房1:1的業(yè)態(tài)比例，打造“一購(gòu)一租兩套房，一個(gè)小區(qū)兩個(gè)家庭四世同堂”的居住新模式。讓客戶以最經(jīng)濟(jì)的投入實(shí)現(xiàn)改善居住、老有所養(yǎng)、幼有所托的綜合收益，根本解決老齡化社會(huì)孝道痛點(diǎn)，滿足社會(huì)年齡結(jié)構(gòu)變化的居住需求，讓子女和父母各有自己的獨(dú)立居所，又住得臨近，方便互相照顧，滿足老人對(duì)親情的需求，同時(shí)也給子女獨(dú)立空間。

（四）全面開(kāi)展“四項(xiàng)行動(dòng)”，深度挖掘資產(chǎn)價(jià)值

1.管理提升行動(dòng)。用管控體系化、權(quán)責(zé)明晰化思維統(tǒng)籌健全完善制度，梳理編制涉及公司治理、分級(jí)決策、日常管控、績(jī)效考核、合規(guī)監(jiān)督等方面制度和規(guī)范性文件近200項(xiàng)。推動(dòng)日常管理精細(xì)化自運(yùn)轉(zhuǎn)，突出抓好資產(chǎn)回報(bào)、房產(chǎn)坪效、人員能效、成本費(fèi)效等，效果顯著。通過(guò)改革促管理轉(zhuǎn)型升級(jí)：因應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境變化和客戶導(dǎo)向，優(yōu)化整合代建、房地產(chǎn)、資管、物業(yè)、花木等業(yè)務(wù)版塊，聚集品牌效應(yīng)，打造五大主業(yè)平臺(tái)，切實(shí)解決業(yè)務(wù)分散雷同、個(gè)體規(guī)模不大、運(yùn)營(yíng)效率不高的問(wèn)題。立足市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)機(jī)制不夠健全、市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力不足等矛盾問(wèn)題，強(qiáng)化績(jī)效管理導(dǎo)向，裁撤冗余管理機(jī)構(gòu)、開(kāi)展市場(chǎng)化引才、實(shí)施內(nèi)部雙向選擇、完善市場(chǎng)化薪酬制度、建立全員績(jī)效體系，大力推進(jìn)干部能上能下、員工能進(jìn)能出、收入能增能減的機(jī)制改革，逐步推動(dòng)各企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)能力與市場(chǎng)化接軌。

通過(guò)管理提升行動(dòng)，資產(chǎn)收益提高11%，物業(yè)后臺(tái)人員管控效率提升至1:100，管理成本下降15%，運(yùn)營(yíng)成本下降20%，管理費(fèi)用整體下降10%。

2.品牌重塑行動(dòng)。聚焦市委市政府給予的全新定位，以“安心居美麗夢(mèng)想成就者”為企業(yè)愿景，對(duì)企業(yè)品牌進(jìn)行了重新審視和精準(zhǔn)定位，打造“匠心到•安心居”總服務(wù)品牌。在保障房運(yùn)營(yíng)管理中，我們矢志追求產(chǎn)品與服務(wù)極致，以“六精”——管理的精準(zhǔn)施策、產(chǎn)品的精致打磨、市場(chǎng)的精細(xì)開(kāi)發(fā)、顧客的精心呵護(hù)、文化的精益追求、品牌的精美塑造來(lái)重塑安、順、美、值、悅的人文居住環(huán)境。突出在新城建設(shè)、舊城保開(kāi)、住房規(guī)劃、環(huán)境美化、生活服務(wù)、智能綠色及情感關(guān)懷等領(lǐng)域傾心傾力，全方位滿足居住者需求。

3.數(shù)字賦能行動(dòng)。集團(tuán)以業(yè)務(wù)板塊整合為契機(jī)，以“產(chǎn)業(yè)數(shù)字化+數(shù)據(jù)資產(chǎn)化”為主線，全面啟動(dòng)數(shù)字化變革。構(gòu)建“智慧安控信息管理系統(tǒng)”（SaimS），推動(dòng)在線辦公、在線審核、在線分析、在線預(yù)警、在線稽查、在線考核，驅(qū)動(dòng)集團(tuán)向數(shù)字化轉(zhuǎn)型，依靠數(shù)字科技賦能來(lái)提升產(chǎn)品與服務(wù)的質(zhì)量、降低成本、開(kāi)拓市場(chǎng)，最終實(shí)現(xiàn)“向科技要效益”的目標(biāo)。

重新梳理集團(tuán)現(xiàn)行使用的47套信息系統(tǒng)，以此支撐開(kāi)展合并同類(lèi)項(xiàng)精減信息系統(tǒng)至10套，破除數(shù)據(jù)煙囪和信息孤島，助力賦能企業(yè)管理。推動(dòng)經(jīng)營(yíng)管理數(shù)字化，強(qiáng)推數(shù)據(jù)上線即時(shí)性和審核及時(shí)性，即時(shí)動(dòng)態(tài)反映企業(yè)綜合管理成果及明晰管理狀態(tài)。通過(guò)授權(quán)開(kāi)放端口，讓所有管理者動(dòng)態(tài)知曉其考核目標(biāo)進(jìn)展情況及所轄團(tuán)隊(duì)工作情況，推動(dòng)其重視、跟蹤、管控、完成。目前集團(tuán)月度、季度經(jīng)濟(jì)分析已實(shí)現(xiàn)無(wú)紙化，各企業(yè)負(fù)責(zé)人按照集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理平臺(tái)對(duì)應(yīng)的子系統(tǒng)，現(xiàn)場(chǎng)分析經(jīng)營(yíng)情況，現(xiàn)場(chǎng)回答經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估后續(xù)管控提升措施有效性。

業(yè)務(wù)與系統(tǒng)建設(shè)同步開(kāi)發(fā)，在保障性租賃住房方面，長(zhǎng)租公寓系統(tǒng)的實(shí)施讓合同制作時(shí)間從原本的2天/份縮短至10分鐘/份，報(bào)事報(bào)修響應(yīng)時(shí)間由原本的1-15天不等縮短至12小時(shí)以?xún)?nèi)，成功實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目人房比1：500，有效節(jié)省了約15個(gè)運(yùn)營(yíng)人員的人工成本，大幅提高了工作效率。

4.文化引領(lǐng)行動(dòng)。在總結(jié)鞏固企業(yè)發(fā)展理念、尊重歷史傳承、提煉團(tuán)隊(duì)精神的基礎(chǔ)上，融入時(shí)代特色，重新明晰了集團(tuán)“和諧、務(wù)實(shí)、進(jìn)步、陽(yáng)光”的核心價(jià)值觀，梳理了“個(gè)人目標(biāo)融入集體、團(tuán)隊(duì)至上員工無(wú)價(jià)、客戶導(dǎo)向同理賦能、注重績(jī)效淡化關(guān)系、全力以赴做到最好等十大經(jīng)營(yíng)管理理念，形成新的《企業(yè)文化手冊(cè)》，塑造全體安居控股人的文化基因，不斷營(yíng)造“蓬生麻中不扶自直”陽(yáng)光向上的濃厚文化氛圍。

各位領(lǐng)導(dǎo)專(zhuān)家，雖然安居控股集團(tuán)在國(guó)有資產(chǎn)盤(pán)活方面邁出了實(shí)踐探索的步子，取得了一些成效，但在專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、企業(yè)化的建設(shè)過(guò)程仍有許多事要做，要做得更實(shí)、更好。在此，非常誠(chéng)摯地歡迎各位領(lǐng)導(dǎo)專(zhuān)家到安居控股集團(tuán)指導(dǎo)交流，提出意見(jiàn)。

謝謝大家！