編者推薦：“2023國資國企高質量發展峰會——第九屆國家治理高峰論壇”11月16日在北京舉辦。本屆論壇峰會由人民日報社指導，人民日報社人民論壇雜志社、國務院國資委研究中心聯合主辦，中國財政科學研究院、中央企業智庫聯盟、中國人民大學國有經濟研究院提供智庫支持，國家治理雜志社、人民智庫、人民論壇網承辦，明源不動產研究院提供課題支持。
全國政協副主席王勇出席并致辭，人民日報社社長庹震出席，人民日報社副總編輯方江山，國務院國資委黨委委員、副主任王宏志，中國人民大學黨委書記張東剛等在開幕式上發言。
王勇在開幕式上的致辭中指出，國資國企要堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹習近平總書記關于國資國企高質量發展的一系列重要指示精神，帶頭執行黨中央決策部署、堅決貫徹國家戰略意圖，堅持和完善社會主義基本經濟制度，堅定貫徹“兩個毫不動搖”，以高質量發展為首要任務，切實加強黨的領導、黨的建設，強化科技創新主體地位，推動改革任務落實落地，推進產業結構轉型升級，堅持走國際化發展道路，更好統籌發展和安全，為社會主義現代化強國建設作出新的更大貢獻。
本屆峰會論壇以國資國企高質量發展為主題，來自政商學研企各界代表齊聚一堂，通過主旨演講、主旨發言、高峰對話、平行論壇等環節深度闡述觀點，為進一步推動國資國企高質量發展提供了重要智力支持和決策參考。
重慶發展投資公司黨委委員、董事、副總經理冉斌出席高峰論壇，并作題為《探索中國公房商業發展路徑，創造公房居民更美好的生活》的主題發言，以下為演講全文：
探索中國公房商業發展路徑，創造公房居民更美好的生活
各位領導、各位同仁、各位朋友，大家下午好！
重慶發展投資公司是重慶市屬國有重點企業，作為基礎設施投資企業升級版，具有國有基礎設施投資運營公司、優質產業資產發展平臺的鮮明特征，我們致力于打造具有核心競爭力和持續發展力的國內知名資本投資運營公司，在此向大家分享幾點經驗體會：
公司擁有體量巨大、生機勃發、前景美好的公租房商業資產。這些公租房樓盤分布于重慶主城和七個中心城區，共計21個。在新時代新階段，公租房商業資產成為新一輪產城融合的加持器、城市擴容的穩壓器。我們的公租房商業資產面臨四重利好，其一，城市發展利好?；谥貞c市未來五年規劃，自2023年起，人均地區生產總值將邁過12萬元，新能源汽車、電子信息制造業等產業將陸續落戶。重慶作為網紅城市，今年國慶期間封閉式景區接待游客超過890萬人次，旅游增長勢頭強勁。2023年前三季度，全市社會零售消費總額同比增長0.4%，體現出較強的消費增長力。其二，區位產業利好。公租房服務周邊產業園80個，位于重慶城市發展核心區域，具有高成長性和可塑性。其中，80%的公租房已通軌道，公共交通便利。2023年前三季度規模以上增加值達到5.7%，近千家企業已落戶重慶并聚集于公租房周邊，體現了產商住的有機結合。其三職住利好。人口密度高，每個項目住戶最多達十萬人，三公里輻射超兩百萬居民。公租房住戶中，30歲以下的年輕消費客群占比達到70%，為公租房商業帶來了持續穩定、增長性高的消費動力。其四場景生態利好。眾多的街區、車庫、場地使公租房具備各類業態打造條件。重慶對物業升級投資投入超過兩億元，為傳統服務產業引入帶來了更多機會，傳統商業得以進一步轉型升級。
大力探索中國公租房商業標準、打造具有辨識度的商業形象。包括精神堡壘標準、導師系統標準、店鋪形象標準；配置并完善硬件條件，水電氣通訊網絡排污排煙管道，探索統一規范的硬件條件標準；兼容并蓄的業態比例，客群基數、年齡結構、主次通道、承租人的需求，主要業態進行比例規劃和業態銜接規劃，前置商業生態，規避同質化進程；多位一體的運營服務，建立商家現場管理標準、形象管理、經營管理標準，市場推廣管理標準等等；合理充分的團隊配置，構建各職能單位配置標準，明確職能單位職責標準，建立團隊人數配置標準；層級分明的品牌戰略，建立商戶戰略合作品牌庫，對商戶品牌業態屬性、面積需求大小、樓層區位進行分類，聯手加盟品牌、自建品牌進行分級，對主力品牌、次主力品牌、隱性品牌進行分檔。
緊緊抓住消費者、商家、營商環境三大要素全面發力。在公租房商業方面，作為產權和運營方，商家是我們的“上帝”，而消費者則是商家的“上帝”。消費者對我們的影響是通過商家來實現的，因此我們必須從三大根本要素上發力。通過實施一盤一策，針對不同商戶的實際情況，結合群眾反映的急難問題，制定了相應的措施。這一方案旨在服務商家和居民，并累計幫助商家解決了六大類經營問題，解決了兩萬余人的就業問題。
大力探索市場化經營模式，提升工作成效。轉型到運營商，實現項目整體出租率提升30%，年合同租金增長超過兩千萬，商管運營初期不拿一分錢，租金收到達到考核指標再按約定比例分成，面向全國公開征集停車行業專業運營公司作為合作伙伴，采取聯合運營管理、超額利潤分成模式，擇優引進對十余個公租房項目停車場進行智能化改造提升，這是全國最大的公租房停車場招租項目，項目周邊交通環境和秩序大大改善，月車流量整體提成43.6%，公司每年凈增兩千多萬利潤。
堅持抓好大商招大商。公租房閑置率高，重慶市通過組織招商推介會等多種方式，擴大公租房商業資產的影響力和吸引力，秉承著“不放走任何一個大商家”的理念。對于大型商家，我們采取專班跟進、全程服務的措施。在招商前期，我們充分溝通洽談，全面展示物業相關信息。在確定意向后，我們開展經營主題業態分析，以助力各方發展。針對大型商業培育周期較長的問題，我們在法律法規范圍內出臺優惠政策。對于大型商家，我們給予一定的讓利扶持。今年，三萬平方米的場地經過一年多的招租終于成功出租，新增租金達3800萬元。
深度賦能，加強大數據建設。搞好大數據分析運用，完善組織架構管理邊界，形成高效協同的監督管理經營體系，具備合同收繳、風險預警、統計監督等八大功能。建立供應鏈支付、配送、直播等商業基礎綜合服務平臺，引入商業服務企業合作，為商戶經營賦能。
強化專業化運營，通過引進專業團隊成立混改公司。大力推動運營管理創新，我們搜集各類業態、各類商戶的評價數據與信息，運用大數據按業態將商家逐步劃分為五個等級，并將其運用到后續迭代招商的篩選中。我們找出銷售業績好、租金貢獻率低的商戶，采取戰略扶持、再開新店、專項扶持、調整淘汰等措施，并建立預警機制。當商家出現經營危機時，我們會主動介入，實現高效管理。此外，我們致力于打造“一刻鐘便民生活圈”，豐富區域業態和居民生活品質，打造出家庭式鄰里生活體驗中心、菜籃子生活主題街區、夜間生活主題街區等創新商業模式。
尊重專業知識，提升專業能力，進行專業運用。在數字化方向上，我們形成高效協同的監督管理經營體系。在精細化方向上，必須抓住國內統一大市場建設的契機，優選合作伙伴。地方國企應加強與全國專業機構、頭部企業的溝通渠道，公開面向全國大市場篩選頭部企業、優質企業和專業機構，以更好地匹配自身需求。
推進制度創新，實現國資監管與市場發展的統一。當前的國有資產出租監管規定存在一些亟待完善之處，例如疫情期間如何實現“六保六穩”，這關系到商戶的利益。如果商戶無法正常經營，就難以保障這些目標。對于一些經營良好、誠信的商戶，他們可能沒有重新掛牌的需求。市場上普遍存在轉分租的需求，但國有企業在這方面的手段有限，為此，我們呼吁國資監管部門推動相關規章制度的進一步完善。
商業運行的基本規律和底層邏輯是：營商環境影響消費者消費。以消費需求為基礎、消費體驗為核心，圍繞消費者需求組織招商，圍繞商戶經營進行管理，圍繞良好營商環境，系統思維抓好經營管理。我們必須抓住消費者、商家、營商環境三大要素，盤活商業資產。
最后歡迎大家來重慶考察，期待今后更多合作共贏的機會，感謝大家！